Riparazione in negozio: paga il negoziante o l’affittuario?

Il rapporto tra locatore e conduttore si basa su un equilibrio fra diritti e doveri di entrambi. Quest’armonia diventa ancora più sottile quando il conduttore è un negoziante che decide di intraprendere un’attività all’interno del locale affittato.

Nel campo delle riparazioni, per capire chi paga le spese, è necessario individuare se il guasto rientra nel campo della manutenzione ordinaria o straordinaria.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: quali sono le differenze?

Nella fattispecie della manutenzione ordinaria rientrano tutte le attività che sono messe in pratica per mantenere l’immobile nella sua efficienza totale. Si possono annoverare le principali attività di pulizia degli spazi e la sostituzione e riparazione di impianti, elettrodomestici, infissi e sanitari. A ciò si aggiunge la verniciatura delle pareti ed i rivestimenti interni ed esterni.

La manutenzione straordinaria annovera tutte quelle attività che portano un elemento di innovazione significativo, anche in termini di impegno del lavoro da svolgere.

Cosa succede se si rompe la serranda?

Succede molto spesso che, all’interno di un negozio, possano esserci problemi con la serranda ed emerga la necessità di chiamare un professionista per la riparazione. Come confermato da tecnici specializzati che offrono questo servizio di riparazione serrande a Milano, la riparazione o l’eventuale sostituzione del pezzo, salvo patto contrario, è a carico del proprietario dell’immobile.

Questa tipologia di lavori, definiti, appunto, di manutenzione straordinaria, rientrano nelle spese a carico di colui che affitta il locale. Difatti, nei contratti di locazione, le spese ordinarie (ossia quelle che riguardano l’uso quotidiano, come piccole riparazioni) gravano sul conduttore, mentre le altre sul locatore.

Nelle spese di ordinaria manutenzione non rientrano quelle relative a riparazioni di impianti interni atte al godimento dell’immobile, come ad esempio l’impianto elettrico o quello idrico. Infatti, è lo stesso codice civile che prevede, fra gli obblighi del locatore, quello di mantenere il bene in stato d’uso tale da garantire al conduttore una struttura sicura e confortevole, secondo ciò che è stato scritto e pattuito nel contratto di locazione.

Ancora, il codice stabilisce che colui che affitta l’appartamento è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, con la sola esclusione di quelle di piccola entità. Queste ultime sono, infatti, a carico del conduttore e riguardano cose mobili.
In tale caso, l’inquilino deve porre in essere le riparazioni su quelle parti del bene che si siano deteriorate a causa dell’uso, restando esclusa la fattispecie del caso fortuito.

Cosa dice la Cassazione?

Secondo la Suprema Corte, tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore non rientrano quelle relative ad impianti interni alla struttura per i servizi necessari al godimento ed al funzionamento dell’immobile in quanto non vi può essere un collegamento diretto tra eventuali guasti manifestatisi e colpa dell’inquilino, se quest’ultimo abbia goduto dei servizi in maniera non anomala.

Un esempio tipico potrebbe essere quello delle tubature corrose da una protratta immissione, da parte del conduttore, di detersivi ed acidi. In questo caso, infatti, non viene considerata responsabilità dell’inquilino poiché, seppur abbia rovinato i condotti attraverso sostanze corrosive, egli ha compiuto degli atti conformi al normale utilizzo del bene. In quest’ottica sarà il locatore a dover pagare le spese di manutenzione.

Tornando alla serranda, sarà il proprietario dell’immobile e non il conduttore a sostenere i costi della riparazione o della sostituzione. Tanto del motorino quanto della serranda in sé. Tutto ciò, ovviamente, tenendo sempre in considerazione un uso conforme alla destinazione economica del bene che deve essere cambiato o aggiustato.